LOS RESIDENTES SE HABLAN EN OPOSICIÓN
Los desarrolladores de la subdivisión de viviendas conocida como Windmill Creek están solicitando una reducción en el tamaño de los lotes para la fase tres del vecindario, una solicitud a la que se oponen los residentes que ya viven allí en fases anteriores.
Windmill Creek se encuentra dentro de los límites de la ciudad de Platte City, a poca distancia al este de la Interestatal 29 en el lado sur de la autopista. 92. El solicitante en la solicitud de planificación y zonificación figura como Snyder & Associates, Inc., Shawn Duke de Windmill Creek. Snyder & Associates es una empresa de ingeniería civil. Los documentos de la ciudad enumeran al desarrollador del vecindario como Windmill Creek, LLC.
Los desarrolladores están buscando una plataforma preliminar revisada para la fase tres. La revisión busca reducir los tamaños de lote requeridos a un mínimo de 6,000 pies cuadrados desde el requisito actual de 8,000 pies cuadrados, y reducir el ancho mínimo del frente del lote a 52 pies desde el requisito actual de 70 pies.
En particular, los desarrolladores también solicitan reducir los retrocesos de los patios laterales de dos metros y medio a cinco pies entre las residencias.
Esa distancia más corta entre viviendas fue uno de los puntos que causó cierta preocupación entre los miembros de la Comisión de Planificación y Zonificación de Platte City en una reunión el 9 de julio para escuchar la solicitud. Los miembros de la junta de zonificación votaron para dejar de lado la solicitud hasta su reunión de agosto, expresando su deseo de escuchar al departamento de bomberos para ver si la distancia más corta entre residencias causa problemas de seguridad contra incendios. El departamento de bomberos aún no había intervenido sobre la propuesta hasta el 9 de julio.
El plan revisado aumentaría el número total de lotes en la fase tres de 54 lotes a 88 lotes, un aumento de 34 lotes.
Summer Lutz, inspectora de construcción/funcionaria de cumplimiento de códigos de la ciudad de Platte City, había recomendado la aprobación de la solicitud en un informe del personal.
La porción de Windmill Creek que se propone para la fase tres actualmente no está desarrollada y cuenta con árboles, otra vegetación y colinas. La tercera fase accederá a la autopista. 92 por NW 141st Street y NW 140th Street hasta Windmill Drive. A medida que se complete Windmill Creek, se construirá acceso vial arterial adicional en Bethel Road y NW Roanridge.
Se han terminado alrededor de 26 viviendas en Windmill Creek, según un informe del personal de la ciudad. Cuando se aprobó el acuerdo de desarrollo de subdivisión en diciembre de 2016, el objetivo declarado era proporcionar viviendas nuevas con un valor de mercado inferior a $300.000. Pero cuando comenzó la construcción de las viviendas de la primera fase en 2018, los costos habían aumentado sustancialmente, lo que resultó en un precio más cercano a $400,000.
"El coste de compra original de 10 de las 26 viviendas terminadas fue inferior a $400.000", dice Lutz en su informe de personal. "A medida que los costos de construcción han seguido aumentando, el precio de compra original de las 16 viviendas terminadas restantes ha sido superior a $400,000, y las viviendas terminadas más recientemente tienen un precio de $500,000 o cerca".
Según el informe del personal, el propósito de la solicitud del desarrollador de cambios en el tamaño del lote es "aumentar el número de lotes para construir con el objetivo de desarrollar viviendas nuevas con un precio de venta inferior a $400,000 en dólares de 2024".
OPOSICIÓN DE LOS RESIDENTES EXISTENTES DE
ARROYO DEL MOLINO DE VIENTO
Hubo varios oradores en la reunión de la comisión de planificación y zonificación que se opusieron a la propuesta de reducir el tamaño de los lotes y los retrocesos. Las preocupaciones incluyeron el efecto sobre los valores de propiedad de las viviendas existentes que ya han sido construidas/compradas en Windmill Creek en las fases uno y dos.
“Cuando invertimos en Windmill Creek, nos vendieron una comunidad definida por lotes espaciosos, piscinas comunitarias, senderos para caminar, como se describe en el sitio web de Windmill Creek y la perspectiva de casas más grandes y de mayor valor en fases futuras, casas que actualmente se venden por más de $500,000, un testimonio de los altos estándares que nos vendieron”, dijo Jacqueline Williams. “Esto es evidente por la primera casa construida en la fase dos, actualmente cotizada en $569,000 y las dos casas nuevas actualmente a la venta en la fase uno con un precio de lista promedio de $552,450”.
"Disminuir el valor de las viviendas desde mediados de $500.000 a menos de $400.000 tendrá un impacto negativo significativo en los valores de propiedad de las casas de la fase uno, reduciendo los ingresos fiscales actuales", dijo.
Williams continuó diciendo que la disminución del tamaño de los lotes en un nuevo desarrollo de viviendas puede tener impactos negativos significativos en la infraestructura de servicios públicos que ya existe. “A medida que los lotes se reducen, la demanda de infraestructura existente, como agua, alcantarillado y sistemas eléctricos y carreteras, aumenta desproporcionadamente. Las carreteras en la fase uno ya se están hundiendo nuevamente”, afirmó.
"Acercar tanto las casas alterará significativamente la sensación, la estética y el atractivo del vecindario ya establecido", agregó Williams. “Un vecindario con lotes espaciosos era un gran punto de venta para los propietarios actuales. Un patio lateral de cinco pies de distancia no es espacioso para los estándares de nadie”.
Amber Brune, otra residente de Windmill Creek, dijo que el desarrollador “ha contratado a un constructor externo (DR Horton) con reputación para construir la fase dos y juntos están tratando de reducir el tamaño de los lotes en las fases tres y cuatro, además de algunos otros códigos de zonificación. Los cambios que proponen amenazan la seguridad y el futuro de Platte City”. Dijo que el retroceso de cinco pies entre las casas “podría afectar significativamente los esfuerzos de seguridad contra incendios y poner en peligro las casas circundantes”.
Además, dijo que los lotes más pequeños “solo permitirán espacio para garajes para dos autos y dejarán calles congestionadas con autos estacionados y afectarán la seguridad de los niños que juegan”.
Brune agregó que si se aprueba la solicitud, se habrá sentado un precedente “para que un desarrollo venga con un plan para una subdivisión, los propietarios compren el sueño solo para cambiarlo drásticamente después de su inversión”. "Hoy es nuestra comunidad, pero mañana podría ser la suya, ya que otros desarrollos siguen creciendo dentro del condado de Platte".
Stephanie Phillips, otra residente de Windmill Creek, expresó preocupaciones similares cuando habló en la reunión de la semana pasada.
“Una planificación urbana reflexiva debe apuntar a equilibrar las necesidades de viviendas asequibles con la preservación de las características comunitarias establecidas y las expectativas de los residentes. El vecindario existente se desarrolló con tamaños y espacios de lote específicos que han contribuido a su carácter único, valores de propiedad y atmósfera comunitaria general”, dijo Phillips en un correo electrónico a The Landmark después de la reunión.
“Reducir el tamaño de los lotes puede alterar significativamente la estética del vecindario y potencialmente podría conducir a una disminución en el valor de las propiedades. Muchos residentes, incluyéndome a mí, invertimos en esta comunidad con el entendimiento de que mantendría y mejoraría su diseño y estándares actuales”, agregó Phillips.
Está previsto que la Comisión de Planificación y Zonificación de Platte City retome el asunto en su reunión del martes 6 de agosto.
