Tl Tasador del Condado de Platte y el Distrito Escolar de Park Hill presentaron documentos judiciales para iniciar un proceso para revisar una decisión de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri que podría costar a las entidades tributarias más de un cuarto de millón de dólares en ingresos cada año.
El Tasador del Condado de Platte, David Cox, y el Distrito Escolar de Park Hill han solicitado al Tribunal de Circuito del Condado de Platte instando al tribunal a intervenir en contra de un fallo emitido por la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri que evalúa cero impuestos a la propiedad contra Grady Hotel Investments.
Según documentos judiciales, Grady compró el Kansas City Marriott Hotel, ubicado en 775 N. Brasilia Avenue en Kansas City, en 2015 por $8.5 millones. El hotel de 384 habitaciones está ubicado dentro del Aeropuerto Internacional de Kansas City, que es propiedad de la Ciudad de Kansas City.
Según la ley estatal, una subdivisión política del estado, la ciudad, está exenta de pagar impuestos sobre la propiedad, según documentos judiciales. Eso exime a Kansas City del pago de impuestos sobre la propiedad en los terrenos del aeropuerto. Pero, ¿esa regla se extiende a aquellos que poseen un interés de arrendamiento de propiedad en este dominio?
El propietario anterior del hotel, Host Hotels and Resorts, pagó impuestos sobre la propiedad en la propiedad de Marriott, que incluye espacios para reuniones, restaurante y bar, centro de negocios y gimnasio con piscina cubierta.
Dado que la propiedad del aeropuerto se encuentra dentro de los límites del Distrito Escolar de Park Hill, los ingresos por impuestos hoteleros generaron más de $1 millones para el distrito escolar durante un período de cuatro años a partir de 2011. Con más de 11,000 estudiantes inscritos en el distrito, Park Hill depende en gran medida sobre la financiación generada a partir de las evaluaciones de impuestos sobre la propiedad. Pero luego de un fallo de la Comisión Plena de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri, el valor real del hotel se evaluará en $0.00. Para el distrito escolar, eso significa una pérdida de entre $200,000 y $300,000 por año.
Posiblemente, más cerca de $300.000 al año desde que se realizaron mejoras de $1,2 millones en la propiedad del hotel durante 2015 y 2016. Después de esas mejoras, la oficina del tasador tasó la propiedad del hotel en $11.222.000. Eso fue un aumento de valor de $2,722,000 de 2015 a 2016.
El propietario del hotel disputó los impuestos a la propiedad de 2016 y apeló el asunto ante la Junta de Ecualización del Condado de Platte. La BOE confirmó la evaluación de la propiedad, lo que llevó al propietario del hotel a apelar el fallo ante la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri. El oficial John Treu de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri luego redujo el valor imponible de la propiedad del hotel a $7.3 millones.
A pesar de la reducción del valor de la propiedad, Grady luego apeló a la Comisión Plena de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri. Grady Hotels argumentó que su verdadero valor en la propiedad del hotel era $0.00. Grady Hotel sostiene que, aunque tiene un interés en el hotel, no es el propietario del hotel ni del terreno. Los documentos judiciales establecen que la ciudad está exenta de impuestos sobre bienes inmuebles y que el "interés de arrendamiento de Grady Hotels no tiene valor evaluable".
La Comisión de Impuestos falló a favor de Grady Hotel, citando que el interés del propietario del hotel en la propiedad es un interés de arrendamiento.
“La decisión de la Comisión Plena de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri anuló la decisión anterior a favor del condado por parte de un funcionario de audiencias de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri”, dijo David Cox, Tasador del Condado de Platte.
Intervenir El 25 de julio de 2018, Cox presentó una petición ante el Tribunal de Circuito del Condado de Platte, alegando que el interés del propietario del hotel es "más amplio que un arrendamiento y más parecido a una propiedad".
“Hemos optado por buscar la revisión judicial de la decisión con el tribunal de circuito, ya que creemos que la ley respalda mejor nuestra posición que la decisión que se emitió”, afirma Cox. “Creemos que esta metodología de evaluación no reconoce el verdadero valor de mercado de la operación hotelera y creemos que merece una mayor consideración por parte de nuestro poder judicial”.
Robert Shaw, consejero del condado de Platte, representa a la oficina del tasador en este asunto legal.
Sostiene que la Orden de la Comisión Plena “resulta en la exención de impuestos a la propiedad, trata la propiedad dentro y fuera del Aeropuerto de Kansas City de manera no uniforme, otorgando una ganancia inesperada a quienes se encuentran dentro de la propiedad del aeropuerto y confiere una concesión irrevocable de privilegio especial”.
La petición establece que la orden de la Comisión de Impuestos del Estado de Missouri viola la Constitución de Missouri y no está autorizada por la ley. Argumenta que el precio de venta de $8,5 millones es prueba válida del verdadero valor en moneda del “interés posesorio” de Grady Hotels.
El distrito escolar de Park Hill, un demandante propuesto en la demanda, también presentó documentos judiciales solicitando la intervención del tribunal en este caso. El distrito advierte que si la orden de la comisión de impuestos no se revierte, el distrito se verá afectado negativamente.
“La cantidad en juego para el distrito escolar en esta propiedad es de aproximadamente $200,000 y $300,000 cada año. Esta es una pérdida significativa de ingresos para el distrito escolar y afecta directamente su capacidad para educar a sus estudiantes”, escribió Mary Jo Shaney del bufete de abogados Rouse Frets White Goss Gentile Rhodes, PC.
La petición también señala que el distrito escolar tiene un “interés directo en que este litigio concluya con el hotel tasado al valor apropiado”, especialmente porque “recibe la mayoría de los impuestos tasados”.
“El condado recibe significativamente menos de la mitad de los impuestos sobre bienes inmuebles evaluados, en comparación con el porcentaje más alto que se destina al distrito escolar”, agregó Shaney.
Los argumentos orales están programados para ser escuchados ante el juez del Tribunal de Circuito Thomas Fincham a las 9 am del 12 de junio en el Tribunal de Circuito del Condado de Platte.