Por Richard Kopp
TLos residentes y contribuyentes de Parkville y las áreas circundantes merecen que se les diga la verdad sobre por qué gran parte de la propiedad de desarrollo alrededor de Hwy. 45 y la I-435 ha sido "deteriorado" durante los últimos ocho años o más, y por qué una propuesta de desarrollo está siendo impulsada a través del proceso de aprobación a una velocidad récord.
En el artículo de "desarrollo" publicado en la edición del 10 de octubre de The Landmark, Joe Parente, administrador de la ciudad de Parkville, fue citado al final del artículo haciendo comentarios sobre cómo Parkville "invirtió en mejoras de alcantarillado y calles" y cómo los desarrolladores anteriores habían “abandonado sus proyectos”.
Nada mas lejos de la verdad. Fui socio mayoritario en varias de las asociaciones que intentaron avanzar en proyectos de desarrollo entre 2003 y 2009 en terrenos de nuestra propiedad, aproximadamente 250 acres de los más de 300 acres que actualmente se consideran para desarrollo.
El reinado de terror de Parkville comienza alrededor del año 2000 con una búsqueda para anexar el área a lo largo de la I-435 utilizando la lógica retorcida de que "tenemos que anexarla o KC MO lo hará". La realidad es que Parkville buscaba base impositiva, ventas, bienes raíces, hotel/motel, etc. De ahí lo que llamo la anexión quirúrgica, un apéndice geográfico que corre a lo largo del río y sube por el corredor. Parkville no tenía recursos financieros ni un plan sobre cómo proporcionarían la infraestructura y los servicios al área. Esto es típico de las ciudades pequeñas que anexan bienes inmuebles para asegurar futuros ingresos fiscales. Después de la anexión, recibimos una factura de impuestos inmobiliarios sobre las propiedades que poseíamos y nada a cambio más que una presencia policial mínima.
El problema central hoy es una crisis financiera autoinfligida por la ciudad que se ha transferido o se transferirá a todos los contribuyentes de Parkville desde un NID de alcantarillado mal concebido. A partir de 2003, otros desarrolladores y yo intentamos asegurar el servicio de alcantarillado para el área alrededor de la I-435 y la autopista. 45. La versión corta de un problema complicado es que después de rebotar entre el Distrito de Alcantarillado Regional del Condado de Platte y Parkville, se nos dio una sola opción. La ciudad crearía un NID (distrito de mejoramiento de vecindarios) y vendería bonos de obligación general para financiar un alcantarillado desde la planta de alcantarillado hasta la autopista. 45 y la I-435.
Los bonos se retirarían mediante una evaluación especial (impuesto a la propiedad) solo en todas las propiedades en el NID (entonces aproximadamente 300+ ac). La ciudad y el PCRSD insistieron en que el alcantarillado fuera un alcantarillado de "clase de interceptor" con capacidad para servir toda la cuenca de Brush Creek desde KCI hasta el río, pero el costo sería asumido solo por los contribuyentes en las propiedades del NID.
La ciudad no hizo ninguna inversión excepto usar parte de su capacidad de bonos y garantizar los bonos. La capacidad de diseño del alcantarillado era más del doble de lo que se requería para dar servicio al NID, pero todo el costo se transfirió al NID. Una vez más, la ciudad no hizo ninguna inversión. Argumentamos en la vena que al menos 50% del proyecto (para capacidad futura fuera del NID) debería ser responsabilidad de la ciudad. Además, solicité que la ciudad al menos se hiciera cargo de todos los costos blandos, como los legales, topográficos, de ingeniería, etc., ya que esta era su área recién anexada. La respuesta fue no.
Esto era pura extorsión y lo sabíamos, pero no tuvimos más remedio que aceptar los términos para que al menos pudiéramos vender la propiedad que simplemente no era comercializable sin una alcantarilla.
Se pone peor. Una vez que se formó el NID, la ciudad tomó el control total del proceso de diseño y construcción y se embarcó en otro esfuerzo equivocado para diseñar un sistema de alcantarillado por gravedad sin estaciones de bombeo como exigía el Distrito Regional de Alcantarillado del Condado de Platte. Mi personal de ingeniería lo desaconsejó, pero se nos pidió que entregáramos un diseño preliminar para el NID según los parámetros de PCRSD. El costo era excesivo y algunas secciones simplemente no eran factibles. La ciudad contrató a otra firma para un segundo diseño. Luego, la ciudad se lo entregó a un ingeniero contratado en casa. Después de al menos tres diseños y rediseños, el diseño final tenía al menos tres estaciones de bombeo. Más de $100k desperdiciados.
La ciudad manejó muy mal todos los aspectos del proyecto NID de alcantarillado. La ciudad se quedó sin fondos de bonos antes de completar la última fase y la estimación anterior al NID de $2,5 millones aumentó a más de $5,0 millones en la actualidad. Ahora la carga fiscal sobre todas las propiedades NID es de aproximadamente $1,150+ por acre por año. Por lo tanto, un lote de construcción de un acre tendría un impuesto anual de alcantarillado muy por encima de $1,150 por año, ya que el derecho de paso público, los espacios verdes, los parques, etc. no se gravan después del desarrollo, pero el impuesto se distribuye proporcionalmente a las parcelas comercializables de propiedad privada. . Tenga en cuenta que esto se suma a todos los demás impuestos a la propiedad, como el distrito escolar de Park Hill, el incendio de South Platte, la biblioteca, la ambulancia, la ciudad de Parkville, etc.
Un desarrollador simplemente no puede comercializar lotes grandes o de baja densidad con ese tipo de carga fiscal. La única solución al problema, en ausencia de una reducción de la ciudad, es maximizar la densidad y diluir el impuesto en tantas parcelas o unidades de vivienda como sea posible, de ahí la densidad propuesta.
Entonces, ¿por qué la ciudad necesita un rescate? Desde 2003 hasta que finalmente perdimos todas nuestras propiedades a través de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria en 2009, la ciudad se opuso al desarrollo y rechazó numerosas propuestas de varias asociaciones de desarrollo. Los planos preliminares que presentamos (al norte de la cabaña de troncos y el resto de la intersección) incluían estándares arquitectónicos detallados para los tres cuadrantes de la intersección, menor densidad, convenios restrictivos, espacios verdes razonables, preparación del sitio para un sendero a lo largo del arroyo y estándares con convenios restrictivos para el parque empresarial y la zonificación de BP. Simplemente no había ningún plan que fuera aceptable para la ciudad.
Nunca sabremos por qué la ciudad era tan obstruccionista, pero solo puedo suponer que fue el resultado de varios factores. Una ausencia total de un plan maestro durante media década posterior a la anexión, un director de desarrollo comunitario que podría describirse mejor como un soñador utópico, una junta de regidores sin consenso de opinión o visión sobre cómo o qué podría desarrollarse en el y quizás el hecho de que la ciudad no tenía recursos financieros para realizar mejoras de infraestructura en el área anexa. Una comisión de planificación sin plantilla o plan maestro a seguir y una colcha de retazos conflictiva de reglamentos de zonificación y planificación empeoraron aún más la situación. Sin embargo, durante el mismo período de tiempo, la ciudad parecía estar eufórica por todo lo que el grupo Nacional proponía en la autopista. 9 y la autopista. 45 región, incluido el ahora famoso contrato de arrendamiento del ayuntamiento "para evitar la aprobación de los votantes". Sin problemas de alcantarillado y muchos generadores de impuestos sobre las ventas.
En la undécima hora después del colapso del mercado inmobiliario y las quiebras bancarias de 2008-2009, se aprobaron algunos de los planos, pero ya era demasiado tarde. Incluso entonces, el alcantarillado no estaba completo y el costo total era un objetivo móvil. Los retrasos a los que me refiero se midieron en años, no en meses. Hicimos una simple solicitud para agregar la zonificación de BP (una clase industrial muy restrictiva) a la orden de zonificación desactualizada y rota de la ciudad para alinear la zonificación del condado que teníamos. Pasó más de un año antes de que obtuviéramos una respuesta. El propietario de la tienda de conveniencia en Brink Meyer y Hwy. 45 se retrasó más de dos años antes de recibir un permiso de construcción.
Las revisiones y revisiones interminables, sin sentido y sin sentido exigidas por la ciudad aumentaron su costo en varios cientos de miles de dólares.
Entre 11 aumentos consecutivos de tasas de la Reserva Federal, sin fecha ni costo seguro para una alcantarilla y una ciudad que se negó a dar derecho a nuestras propiedades, la ciudad nos llevó al borde de la bancarrota. El costo de los intereses sobre la deuda de adquisición y las mejoras que ya habíamos hecho, como Brink Meyer Rd., se salieron de control. Muchas de nuestras ventas de lotes y parcelas grandes se secaron cuando los compradores se cansaron de esperar a que la ciudad titulara la propiedad y revelara el costo final del alcantarillado.
Después de la ejecución hipotecaria, dos bancos poseían la mayor parte de la propiedad. El costo fiscal anual de mantener la propiedad en Brink Meyer al sur de la cabaña de troncos era tan alto, ya que incluía un segundo NID requerido por la ciudad para mejoras de carreteras y servicios públicos, que no era comercializable a ningún precio considerando la postura anterior contra el desarrollo de Parkville. Ese banco finalmente entregó la escritura a la ciudad, que es dueña de ella hoy y está cubriendo el pago de impuestos (pago de bonos) de un fondo de emergencia que desvía dinero del fondo general.
Un destino similar le sucedió a la propiedad del parque industrial en la esquina suroeste que tuvimos dos veces. Una vez, cuando lo compramos originalmente, una vez, cuando lo recuperamos en una demanda contra el banco antes de devolvérselo al banco en lugar de pagar un gravamen por honorarios legales y el impuesto al alcantarillado dos años después. Luego, el banco lo entregó nuevamente a la ciudad que lo posee hoy y está cubriendo los pagos de bonos del fondo de emergencia.
La propiedad en la esquina noroeste también era propiedad de un banco que imprudentemente optó por pagar la factura de impuestos durante más de cuatro años a un costo superior a $600,000. Recientemente se deshicieron de esa propiedad a precio de ganga en lugar de pagar más impuestos. Sospecho que el banco pudo incluso haber considerado traspasar esa propiedad a la ciudad en un futuro cercano en lugar de tener una pérdida aún mayor. Eso podría haber empujado a la ciudad más cerca del incumplimiento.
Es por eso que Parkville tiene una crisis financiera y necesita un rescate en forma de un gran desarrollo. Deben descargar la obligación de pago del bono y pronto.
Otro desarrollador compró la propiedad desde la tienda de conveniencia del sur hasta la cabaña de troncos del banco alrededor de 2009 o 2010. Uno puede notar que no ha pasado nada allí. Cada plan de uso mixto que presentó fue rechazado por la ciudad. Se dio por vencido y puso la propiedad en el mercado. ¿Por qué la ciudad no se apresuró a aprobar un plan para él? Respuesta sencilla. Ha pagado el impuesto de alcantarillado todos los años. Sin estrés financiero para la ciudad.
En cuanto a la observación sobre invertir en calles, debo recordarle a Joe, nuevamente, que Brink Meyer Rd. de la autopista 45 a la cabaña de troncos, incluidos los servicios subterráneos, fue diseñada, construida y pagada por una de mis sociedades. Asumimos más de 80% del costo de más de $1,25 millones con una contribución del condado de Platte para la pavimentación de asfalto y otra de Barth Development a cambio de una mejora vial para Stone Gate. Parkville no aportó nada.
De hecho, como parte de la anexión quirúrgica, Parkville inteligentemente se anexó a la línea de sección en el límite oeste del derecho de paso de la carretera del condado, asegurando que el condado o los futuros desarrolladores tendrían que asumir el costo de las mejoras y el mantenimiento, pero Parkville podría cosechar el ingresos fiscales de mejoras futuras como la tienda de conveniencia. Creo que más tarde el condado los obligó a tomar el camino hacia los límites de la ciudad, por supuesto, después de que se mejorara.
La propuesta de desarrollo actual, sus atributos y densidad están impulsados en gran medida por la necesidad de diluir el impuesto al alcantarillado en tantas unidades de vivienda u otras ocupaciones como sea posible y aún así mantener la comerciabilidad. No creo que este sea un caso de un desarrollador malvado y codicioso que viola el paisaje. El desarrollador está respondiendo a una oportunidad, pero está limitado por el impuesto al alcantarillado del infierno.
Mis socios construyeron el edificio que ven hoy en la esquina suroeste, así como el carril de giro a la izquierda y la calle larga. Esa es la calle privada que Parkville se negó a aceptar como derecho de paso público en otro esfuerzo por librarse de los costos de mantenimiento. Una vez más, Parkville no hizo ninguna inversión.
Parkville, según mi experiencia, es el gobierno municipal más incompetente, equivocado y posiblemente corrupto del área metropolitana. Controlar y recaudar impuestos es su objetivo, vendido bajo el lema de crear comunidad.
Las subdivisiones y desarrollos en las zonas rurales del condado de Platte, como Stone Gate, Thousand Oaks, Timber Ridge, Country Wood y Emerald Hills, se desarrollaron con una interferencia mínima y una regulación razonable del gobierno del condado de Platte. Tienen todo lo que necesitan. Servicios de calidad a nivel del condado para EMS, PCRSD, South Platte Fire, mantenimiento de carreteras del condado y buen cumplimiento de la ley. Cuando Parkville anexó esta área, no trajeron nada a la mesa más que una factura de impuestos y la destrucción de los derechos de propiedad personal.
Lamentablemente, todo el testimonio público en las audiencias recientes es poco más que teatro. Es probable que la junta de concejales apruebe cualquier cosa que presente cualquier desarrollador si resuelve rápidamente su crisis de presupuesto (bonos).
El próximo capítulo de esta historia de terror puede desarrollarse pronto, quizás a puerta cerrada. La ciudad posee varias parcelas grandes en las esquinas sureste y suroeste de la intersección. Ellos fueron los que los bancos entregaron a la ciudad en lugar de pagar el impuesto de alcantarillado. La base de la ciudad en la propiedad se puede cuantificar determinando el costo de los pagos de bonos realizados hasta la fecha y los costos indirectos, como los legales. Cómo venderán esos tratados debería ser interesante.
¿Recuperarán todo su costo y protegerán a los contribuyentes de una pérdida? ¿Cómo los ofrecerán a la venta? ¿Subasta pública? Una subasta pública con una reserva igual a su base sería lo más razonable y justo, pero es Parkville. Si la propuesta actual es factible, entonces el postor probable es el desarrollador con un plan aprobado.
La historia de la autopista. 45 y la región I-435 desde 1999 hasta hoy es un ejemplo de libro de texto de mal gobierno.
El costo final de la cruzada de anexión de Parkville aún no se ha determinado, pero ya incluye millones de dólares perdidos por todos los desarrolladores anteriores y sus bancos, y la liquidación de una empresa de construcción e ingeniería de 25 años por parte de un banco para recuperar la deuda en Bienes inmuebles invendibles con el impuesto de alcantarillado del infierno.
Tuve una breve ventana de oportunidad entre 2000 y 2002 para solicitar a los tribunales la anulación de la anexión una vez que la ciudad no proporcionó servicios básicos como el alcantarillado. Debería haberme abogado.
A mis compañeros residentes rurales del condado de Platte, bienvenidos a Parkville, ¿ya se siente como una comunidad?
–Richard Kopp, condado rural de Platte